Comprei um imóvel, mas não tenho escritura. E agora?

1. Contrato, escritura e registro: o que muda?

O contrato particular pode documentar uma promessa de compra e venda, o preço e as obrigações assumidas. A escritura pública é um instrumento lavrado pelo tabelião de notas. Já o registro do título ocorre no Registro de Imóveis competente. Na transferência da propriedade por compra e venda, o registro é a etapa que produz a mudança de titularidade.¹

A regra do artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo exceção legal. Existem situações em que a legislação admite outro instrumento. Portanto, nem toda compra exige uma escritura separada; é necessário conferir se o título utilizado pode ser registrado.

Reconhecimento de firma, recibos, contas de consumo e cadastro de IPTU não substituem, por si, o registro da transferência. Esses documentos podem ajudar a demonstrar o negócio ou a posse, conforme a questão discutida.

2. Comece pela matrícula atualizada

Solicite uma certidão atualizada no Registro de Imóveis competente. Confira o proprietário indicado, a descrição do bem e os registros e averbações existentes. Veja se o endereço e a área correspondem ao que foi negociado. Se houver registro antigo, peça orientação sobre a localização da transcrição e sua relação com a matrícula atual.

Depois, compare a certidão com os contratos. Quem vendeu aparece como proprietário? Houve cessões intermediárias? A unidade tem identificação própria? Existem gravames ou restrições que precisam ser examinados? A continuidade dos registros é relevante: a Lei de Registros Públicos disciplina a apresentação do título anterior quando necessária para manter essa sequência.²

Se a negociação envolver apenas direitos de posse, isso precisa estar claro. Um papel denominado “compra e venda” não resolve sozinho a falta de correspondência entre o vendedor, o imóvel e a titularidade registrada.

3. Quando as partes concordam em regularizar

Com o vendedor disponível e a documentação em ordem, pode ser possível formalizar o título adequado e apresentá-lo ao registro. Havendo escritura já lavrada, a providência pode ser obter seu traslado ou certidão e verificar as exigências para registrá-la.

Organize contrato e aditivos, documentos pessoais, comprovantes de pagamento, identificação do imóvel e contatos das partes. Peça uma relação das exigências aplicáveis ao caso, incluindo tributos e emolumentos. Não há um custo único nacional nem um prazo de conclusão que possa ser prometido para toda regularização.

4. Paguei, mas o vendedor não transfere: o que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um caminho para obter a transferência quando existe obrigação de formalizá-la que não foi cumprida, preenchidos os requisitos jurídicos e documentais. Não é uma autorização genérica para registrar qualquer imóvel apenas com um recibo.

A Súmula 239 do STJ estabelece que a falta de registro do compromisso de compra e venda não impede, por esse único motivo, o direito à adjudicação compulsória. Isso não dispensa a prova do negócio, o exame de sua validade e os demais requisitos.³

Também é fundamental comprovar a quitação. No REsp 2.207.433/SP, julgado em 3 de junho de 2025, a Terceira Turma do STJ afastou a aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória: pagar quase todo o preço não equivale a quitá-lo integralmente. O julgamento também esclareceu que a prescrição da cobrança das parcelas restantes não significa pagamento do saldo.⁴

Por isso, antes de formular o pedido, é necessário reconstruir os pagamentos e identificar eventual divergência sobre o saldo. Se houver controvérsia, ela precisa ser enfrentada com os documentos e a medida jurídica adequada.

5. É possível pedir diretamente no cartório?

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos admite a adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis da localização do bem, sem excluir a via judicial. O procedimento exige representação por advogado e documentação específica, incluindo o instrumento do negócio, prova do inadimplemento da obrigação de transferir, ata notarial, certidões e procuração com poderes próprios. Há também disciplina para o ITBI.²

A regulamentação do CNJ, introduzida pelo Provimento nº 150/2023 no Código Nacional de Normas, detalha a identificação do imóvel, a cadeia de cessões, a comprovação da contraprestação e a notificação dos interessados. A ata notarial serve para instruir o pedido; ela própria não é um título de propriedade.⁵

A análise do registrador pode gerar exigências. Discussões sobre a validade do contrato, o pagamento ou direitos de terceiros podem demandar providências adicionais e, conforme o caso, solução judicial. A via extrajudicial tem procedimento próprio e não garante aprovação automática.

6. Usucapião resolve qualquer falta de escritura?

Não. A usucapião depende dos requisitos da modalidade aplicável, como tempo e características da posse. Algumas modalidades exigem justo título e boa-fé; outras têm condições diferentes. A ausência de escritura não demonstra, sozinha, o preenchimento desses requisitos.¹

Se o vendedor faleceu, desapareceu ou o imóvel passou por sucessivas negociações informais, reúna os documentos antes de escolher o procedimento. Sucessão, titularidade e histórico da posse podem mudar a análise.

7. O que levar para uma avaliação?

• Certidão atualizada da matrícula ou dados do registro antigo;
• contrato, aditivos e instrumentos de cessão disponíveis;
• recibos, extratos e declaração de quitação, se existente;
• mensagens sobre a compra e as tentativas de transferência;
• documentos relacionados à posse e à identificação do imóvel;
• eventuais notificações, exigências do cartório ou documentos de processos.

Separe também uma cronologia simples: quando ocorreu a compra, como foi pago o preço, quem entregou a posse e o que impediu a formalização. Essa organização permite identificar lacunas e avaliar o próximo passo com mais segurança.

Conteúdo informativo elaborado com fontes oficiais consultadas em 23 de outubro de 2026. A solução depende dos documentos, da situação registral e das circunstâncias de cada caso.